Die 1. Kammer des Verwaltungsgerichts Aachen hat mit Beschluss vom 23. Oktober 2013 im Verfahren 1 M 17/13 dem Land Nordrhein-Westfalen, vertreten durch das Landesamt der Polizei in Selm, ein Zwangsgeld von 10.000,- Euro angedroht, weil sich das Land weigert, einem Beschluss des Gerichts vom 12. September 2013 nachzukommen.

In dem damaligen Beschluss (1 L 423/13) war das Land verpflichtet worden, einen tätowierten Bewerber zur Ausbildung für den gehobenen Polizeidienst zuzulassen. Zwar hat das Landesamt der Polizei gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht in Münster (6 B 1105/13) eingelegt. Solange jedoch über die Beschwerde nicht entschieden ist, ist der Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 12. September 2013 zu befolgen. Gleichwohl weigert sich das Landesamt, den Bewerber – wie jeden anderen Kommissaranwärter – zum Beamten auf Widerruf zu ernennen, sondern gewährt ihm lediglich einen Status als Gasthörer.

Demgemäß war auf Antrag des Bewerbers das Zwangsgeld anzudrohen, um eine Befolgung des Gerichtsbeschlusses vom September 2013 zu bewirken.

Das Landesamt der Polizei kann auch gegen die Androhung des Zwangsgeldes Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht in Münster einlegen.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Wohnungseigentümer eine Entschädigung für Vermögensnachteile verlangen kann, die er durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehenden rechtswidrigen Einwirkung auf seine Wohnung erlitten hat, wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist, und ob dies auch im Verhältnis von Mietern gilt, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben.

Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W. (im Folgenden Versicherungsnehmer), dessen Versicherer die Klägerin ist. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Sowohl der Beklagten als auch dem Versicherungsnehmer waren die von ihnen genutzten Räume, die im (Sonder-)Eigentum unterschiedlicher Wohnungseigentümer stehen, jeweils mietweise überlassen worden. In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Versicherungsnehmers kam. Den Schaden glich die klagende Versicherung in Höhe von 165.889,76 € aus. Diesen Betrag verlangt sie nunmehr von der Beklagten aus übergegangenem Recht.

Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ankomme.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die analoge Anwendung der genannten Vorschrift geht. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um „echtes Eigentum“ handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Gleichwohl hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil wegen eines Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen, das ggf. noch über die Höhe der Entschädigung entscheiden muss.

* § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

(2) Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt.

V ZR 230/12 – Urteil vom 25. Oktober 2013

LG Aachen – Urteil vom 19. Dezember 2011 – 11 O 279/11

OLG Köln – Urteil vom 11. September 2012 – 3 U 7/12

Karlsruhe, den 25. Oktober 2013

Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
Telefon (0721) 159-5013
Telefax (0721) 159-5501

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass Wohnungseingangstüren nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer sind. Das gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

In dem zugrunde liegenden Fall erfolgt der Zutritt zu den einzelnen Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage über Laubengänge, die von dem Treppenhaus aus zugänglich sind. In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die an den Laubengängen gelegenen Wohnungseingangstüren der einzelnen Einheiten auf bestimmte Weise zu gestalten seien. Festgelegt wurde unter anderem, dass sie aus Holz in der Farbe „mahagonihell“ gefertigt sein und einen Glasscheibeneinsatz genau festgelegter Größe in „drahtornamentweiß“ enthalten müssten.

Die Klägerin hält diesen Beschluss für nichtig. Sie meint, die Wohnungseingangstür gehöre zu ihrem Sondereigentum. Jedenfalls dürfe sie über die farbliche Gestaltung der Innenseite ihrer Tür selbst entscheiden.

Das Amtsgericht hat antragsgemäß die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt. Das Landgericht hat das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Er hat zur Begründung ausgeführt, dass Wohnungseingangstüren räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum stehen, weil sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Erst durch ihre Einfügung wird die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume hergestellt, die vorliegen soll, damit Sondereigentum entstehen kann (§ 3 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Weil sie damit räumlich und funktional (auch) zu dem Gemeinschaftseigentum gehören, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache im gemeinschaftlichen Eigentum. Mit der Frage, ob die Klägerin die Innenseite der Tür farblich anders gestalten darf, befasst sich der Beschluss nicht; hierüber hatte der Senat deshalb nicht zu befinden.

Die zitierte Vorschrift lautet:

§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 212/12

AG Lüdenscheid – Urteil vom 19. Januar 2012 – 97a C 33/11

LG Dortmund – Urteil vom 20. Juli 2012 – 17 S 55/12

Karlsruhe, den 25. Oktober 2013

Bei einem Werkvertrag kann auch nach mehreren erfolglosen Nachbesserungsversuchen noch nicht von einem Fehlschlag der Nachbesserung auszugehen sein. Es hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab, wann die Nachbesserung fehlgeschlagen ist, so dass der Besteller bereits aus diesem Grund die Instandsetzung durch einen anderen Unternehmer auf Kosten des ursprünglich beauftragten Unternehmers veranlassen kann. Das hat der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm mit Urteil vom 28.02.2013 unter Bestätigung des erstinstanzlichen Urteils des Landgerichts Essen entschieden.

Die ihren Restwerklohn von ca. 30.000 ? einklagende Baufirma aus Mülheim an der Ruhr hatte an einem vom Beklagten im Frühjahr 2008 in Essen erworbenen Einfamilienhaus im Laufe des Jahres 2008 Umbauten und Malerarbeiten für ca. 178.000 ? durchgeführt. U.a. wurde eine neue Haustür eingebaut. An dieser durch einen Schreiner aus dem Sauerland als Subunternehmer ausgeführten Leistung hatte der Bekla gte mehrfach unterschiedliche Mängel beanstandet, die auch in einem im Frühjahr 2009 vom Beklagten zur Klärung von Mängeln eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren durch einen Bausachverständigen begutachtet wurden.

Der Beklagte hat gemeint, dass die Nachbesserung der Tür nach vier erfolglosen Nachbesserungsversuchen des Subunternehmers fehlgeschlagen sei, so dass er den von der Klägerin im Verlauf des Gerichtsverfahrens angebotenen Einbau einer neuen Haustür ablehnen und die Kosten für den Einbau einer neuen Haustür durch einen anderen Unternehmer in der Größenordnung von ca. 5.300 ? von einem der Klägerin zustehenden Restwerklohn in Abzug bringen könne.

Das Landgericht ist dieser Argumentation nicht gefolgt und hat den Beklagten zur Zahlung von ca. 19.000 ? Restwerklohn verurteilt, Zug um Zug gegen u.a. an der Haustür zu beseitigender Mängel. Der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat diese Entscheidung bestätigt.

Von einem Fehlschlag der Nachb esserung sei im vorliegenden Fall trotz der mehrfachen, erfolglosen Instandsetzungsversuche des Subunternehmers noch nicht auszugehen. Wann eine Nachbesserung fehlgeschlagen sei, so dass der Besteller dem Unternehmer auch keine Frist zur Nachbesserung setzen müsse, bevor er einen anderen Unternehmer auf Kosten seines Vertragspartners mit der Nachbesserung beauftragen könne, hänge von den Umständen des Einzelfalls ab. Anders als im Kaufrecht habe der Gesetzgeber im Werkvertragsrecht nicht bestimmt, dass ein Fehlschlag der Nachbesserung nach zwei erfolglosen Nachbesserungsversuchen zu vermuten sei. Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass die Nachbesserung mit dem von der Klägerin nunmehr angebotenen Einbau einer neuen Haustür möglich sei. Dass diese Art der Mängelbeseitigung nicht bereits zuvor veranlasst worden sei, sei nicht als Fehlschlag der Nachbesserung zu bewerten. Der gravierende, den Austausch der Tür erfordernde Mangel bestehe darin, dass sich die bislang e ingebaute Haustür dauerhaft nicht mehr ordnungsgemäß schließen lasse. Er habe sich erst im Rahmen der Begutachtung im selbständigen Beweisverfahren offenbart. Deswegen falle der Umstand, dass zunächst anderweitige Nachbesserungsmaßnahmen ergriffen worden seien, weniger schwer ins Gewicht.

rechtskräftiges Urteil des 21. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 28.02.2013 (21 U 86/12)

Christian Nubbemeyer, Pressedezernent

Durch Urteil vom heutigen Tage bestätigte die 10. Kammer des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen ihren Beschluss vom 5. Mai 2011 – 10 L 358/11 – (veröffentlicht unter www.nrwe.de), im vorläufigen Rechtsschutzverfahren und wies die Klage benachbarter Grundstückseigentümer gegen die Baugenehmigung zur Umnutzung einer ehemaligen Gehörlosenschule mit Internat in eine Erstaufnahmeeinrichtung für Asylbewerber in Dortmund ab.

Die Kläger machten geltend, die neue Nutzung sei in dem Wohngebiet unzulässig und führe zu erheblichem Autoverkehr und Lärmbelästigungen.

Auch nach umfassender Überprüfung der Sach- und Rechtslage konnte die Kammer eine Rechtsverletzung der Kläger durch die neue Nutzung des Grundstücks nicht feststellen. Im Klageverfahren gegen eine Baugenehmigung kann ein Nachbar nur dann erfolgreich klagen, wenn die Genehmigung gegen nachbarschützende Vorschriften des öffentlichen Rechts verstößt und eine Befreiung von diesen Vorschriften nicht vorliegt bzw. bei Berücksichtigung nachbarlicher Belange nicht hätte erteilt werden dürfen.

Aufgrund der Lage des klägerischen Grundstücks konnte die Kammer eine unzumutbare Beeinträchtigung der Nachbarrechte der Kläger durch die von der beklagten Stadt Dortmund erteilte Baugenehmigung und Befreiung von der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsart (Gehörlosenschule) nicht feststellen. Hinsichtlich des Verkehrslärms reiche das Vorbringen der Kläger für das Vorliegen einer konkreten Rechtsbeeinträchtigung bezogen auf ihr Grundstück nicht aus.

Die Kammer stellte klar, dass die von der genehmigten Erstaufnahmeeinrichtung ausgehenden Störungen und Belästigungen nur insoweit auf ihre Nachbarverträglichkeit zu prüfen seien, als sie typischerweise bei der bestimmungsgemäßen Nutzung auftreten. Befürchtete anderweitige Belästigungen seien nicht Gegenstand baurechtlicher Betrachtung. Ihnen könne nicht mit Mitteln des Baurechts, sondern nur im jeweiligen Einzelfall mit denen des Polizei- u nd Ordnungsrechts oder des zivilen Nachbarrechts begegnet werden.

Die noch nicht rechtskräftige Entscheidung wird in Kürze in der Online Rechtsprechungsdatenbank www.nrwe.de veröffentlicht.

Aktenzeichen: 10 K 1393/11